Dagslys er viktig, men på hvilken måte?

DEBATT: Alle krav i byggteknisk forskrift er der med tanke på beboerens beste. Vi diskuterer lys og lyd. Vi burde diskutere hele listen.

Vi må kunne skille mellom dagslys som kvalitet og dagslyskravet som forskrift. Foto: Shutterstock

I Stavanger Aftenblad 12. mai stiller Kristin Hoffmann det retoriske spørsmålet: Hva skal folk med dagslys inn i stua? Hun frykter at en gjennomgang av dagslyskravene i Tek17 vil gå ut over boligkvaliteten. Det er en forståelig bekymring. Men den hviler på en forutsetning som bør utfordres – at ethvert krav i byggteknisk forskrift er der fordi det skaper reell verdi for beboeren.

Dagen etter, 15. mai, svarer kommunal- og distriktsminister Bjørnar Skjæran i samme avis. Han skriver at vi skal ha de kravene vi trenger, men ikke ett eneste ekstra. Han nevner dagslys og balkonger som eksempler på krav det kan være verdt å se nærmere på.

Alle vil ha sitt

Jeg er enig med statsråden. Spørsmålet er om ambisjonene rekker lenger enn dagslys og balkonger. Debatten er for smal

Dagslysforskerne Arnkell J. Petersen og Tobias Kristiansen gikk i Aftenposten 14. mai ut og forsvarte dagslyskravene. De har et poeng: Ensjøkroken i Oslo er dårlig arkitektur, og der gjør dagslyskravet jobben sin. Men argumentet deres illustrerer også problemet med hele debatten vi nå er inne i.

Dagslysforskerne forsvarer dagslyskravet. Lydforskere forsvarer lydkravet. Tilgjengelighetsforkjempere forsvarer tilgjengelighetskravene. Brannsikringseksperter forsvarer brannsikringskravene. Alle har rett – isolert sett. Ingen tar regningen på summen.

Tek 17 regulerer takhøyde, dørbredder, rominndeling, lydforhold, dagslys, tilgjengelighet, energi, ventilasjon, brannsikring, fuktsperre og mye mer. Det er ikke ett krav som gjør norsk boligbygging dyrest i Norden. Det er listen.

Hva koster listen?

Eiendomsutviklingsfondet UNION har gjort noe få andre har tatt seg bryet med: de har bygget i både Norge og Sverige og sammenlignet likt med likt.

Konklusjonen er nedslående. Et identisk boligbygg koster 337,5 millioner kroner å reise i Norge. Det samme bygget koster 216 millioner svenske kroner i Sverige. Merkostnaden er på rundt 120 millioner kroner per prosjekt – og 92 prosent av den er direkte knyttet til norske tekniske krav og prosessuelle forhold.

Det er ikke tomteprisene som forklarer gapet. Det er ikke lønnsnivået. Det er listen over krav som ingen, enkeltvis, er villige til å forsvare bort.

Kvadratmeterprisen for boligbygg ligger i dag på gjennomsnittlig 55 000 kroner i Norge. I Sverige er den 32 000 kroner. Forskjellen på 23 000 kroner per kvadratmeter er ikke markedets feil. Den er regulert fram, krav for krav, over 15 år.

Et bad som eksempel

Et bad i Norge er 1,5 kvadratmeter større enn i Sverige. Ikke fordi norske beboere ønsker det, men fordi Tek 17 stiller tilgjengelighetskrav til nesten alle boliger – inkludert de minste. Tilgjengelighetskrav er fornuftige for en del boliger. Spørsmålet er om de er fornuftige for alle boliger, alltid, uansett størrelse og målgruppe.

Det spørsmålet har vi aldri svart ordentlig på. Vi har bare lagt kravet til.

Statsråd Skjæran beskriver det samme fenomenet for dagslys: I en del boligprosjekter ser vi at areal som kunne vært brukt til to gode soverom, i stedet blir til ett soverom med vinduer langs hele veggen. Jeg tror mange heller kunne tenke seg to gode soverom med noe mindre dagslys innerst i rommene, enn mye ekstra gangareal.

Han har rett. Og det samme argumentet gjelder for dørbredder, badelengder, takhøyde og ventilasjonskrav. Kravene som isolert sett er fornuftige, skaper samlet en bolig som er dyrere enn folk har råd til – og et marked som ikke lenger fungerer.

Konsekvensen vi allerede ser

Nyboligbyggingen er nå på historisk lavmål. Stavanger-regionen, som burde ha et av landets sterkeste boligmarkeder, sliter med å få prosjekter i gang. Entreprenører og leverandører rapporterer om konkurser. Kapasiteten i bransjen bygges ned akkurat nå – og når markedet snur, vil vi mangle både boliger og folk til å bygge dem.

Unge mennesker er utestengt fra eiemarkedet ikke fordi de ikke vil eie, men fordi nyboligprisene er drevet ut av rekkevidde av et kostnadsnivå som ikke har noe med faktisk bokvalitet å gjøre.

Det er ikke markedet som har feilet. Det er et regelverk som er priset ut av det.

Hva Sverige har gjort

Sverige har ikke gitt opp på kvalitet. De har erkjent at forskrifter har en kostnad, og at den kostnaden bæres av boligkjøperen. Fra juli 2025 har Sverige gått over til et enda mer fleksibelt, funksjonsbasert regelverk: Definer hva bygget skal oppnå for beboeren – la arkitekten og utbyggeren finne løsningen. Samme eller bedre bokvalitet, lavere kostnad.

Det er ikke rakettforskning. Det er en politisk prioritering.

Statsrådens motto må bety noe

Bjørnar Skjæran avslutter sitt innlegg med et motto jeg gjerne siterer: Vi skal ha de kravene vi trenger, men ikke ett eneste ekstra.

Det er et godt motto. Men det forplikter til mer enn en gjennomgang av dagslyskravet. Det forplikter til en systematisk gjennomgang av hele listen – med ett styrende spørsmål for hvert enkelt krav: Gir dette reell verdi for beboeren, eller gir det bare kostnad?

Dagslys som kvalitet eller forskrift

Kristin Hoffmann frykter at vi skal bygge boliger uten dagslys. Ingen foreslår det. Men vi må kunne skille mellom dagslys som kvalitet og dagslyskravet som forskrift – på samme måte som vi må kunne skille mellom tilgjengelighet som verdi og tilgjengelighetskravet som paragraf.

Den diskusjonen har norsk boligpolitikk unngått i 15 år. Nå begynner konsekvensene å bli synlige for alle.

Stavanger har selv tatt et steg i riktig retning ved å åpne for hagehus – kompakte tilleggsboliger på eksisterende tomter. Det er et konkret eksempel på at det går an å tenke nytt om boligforsyningen, og tilgjengeliggjøre boliger for flere uten å bygge ned nye arealer. Vi jobber aktivt med nettopp dette segmentet, og ser at regelverket fortsatt er den største enkeltbarrieren – også for hagehus.

Statsrådens motto forplikter. Vi skal ha de kravene vi trenger, men ikke ett eneste ekstra. For oss som jobber i dette markedet hver dag, er det ikke et spørsmål om å senke kvaliteten. Det er et spørsmål om å slutte å regulere fram kostnader ingen egentlig ønsker.