Bustadkongen slepp skatt på massesal av bustadar

Ivar Tollefsen slo seg opp som utleigekonge i hovudstaden på 1990-talet. I dag er han den største bustadinvestoren i Noreg gjennom selskapet Heimstaden.

Heimstaden sine leilegheiter i Noreg har hatt ein eventyrleg prisvekst sidan selskapet kjøpte dei. I haust starta Tollefsen eit massesal av desse leiligheitene. Han kan då hente inn store gevinstar frå prisveksten.

Eigentleg skal bustadinvestorar skatte 22 prosent av slike gevinstar. Men Tollefsen og andre investorar har funne eit skattegrep, som regjeringa kallar «uønskt».

Det smarte grepet

Bustadinvestorane tar eit smart grep før leilegheitene seljast: Dei omdannar bygardar til burettslag.

Ved å bruke fleire reglar om skattefrie over­dragingar, kan bustadinvestorane sleppe skatt, uavhengig av kor store gevinstane er.

Det er snakk om store beløp som på denne måten blir skattefrie.

Til saman har Heimstaden omgjort over 2000 leilegheiter til burettslagsandelar, viser Eigedomsregisteret. Hittil er minst 75 av desse leilegheitene selde.

Desse har Heimstaden selt for 352 millionar kroner, viser NRK sin gjennomgang av Eigedomsregisteret.

Heimstaden sine burettslagsleilegheiter som kan bli selde framover, er verdt mange milliardar kroner.

Kommunikasjonssjef Ina Karine Hesle i Heimstaden stadfestar at det ikkje er lenge sidan desse bygardane blei gjorde om til burettslag:

«Eigedommane du viser til blei gjorde om til burettslag i 2023 og vil seljast til marknadspris», skriv Hesle i ein e-post til NRK.

«Ingen leigetakarar vil bli ramma, då vi berre set i gang sal av leilegheiter der leigetakar sjølv har sagt opp, eller der leigekontrakten har gått ut», legg ho til.

Heimstaden har ikkje ønskt å svare på følgjande spørsmål:

• I kva grad er omgjeringa av bygardane til burettslag skattemotivert?
• Sparer Heimstaden skatt på å gjere om eigedommane til burettslag før sal?
• Viss ja, kor mykje forventar de å spare?
• Viss ja, kor mykje er spart på dette så langt i år?

Grønt lys frå Skatteetaten

Er dette lovleg?

Skatteetaten har fleire gonger uttalt at dette er lov.

– Det skattytaren gjer, er berre å bruke forskjellige delar av skatteloven. Og så set ein det inn i eit system. Ulempa er at Noreg får lågare skatteinntekter.

Det seiar instituttleiar Eivind Furuseth ved rettsvitskap på BI. Han har forska på det norske skattesystemet.

Furuseth trur ikkje tanken bak lova var at gardeigarar skulle spare skatt på gevinst.

– Det er ikkje sånn at skattemyndigheitene har lagt til rette for dette. Dette er det nokon som har funne ut at er ein lur idé, seier han.

– Bustadinvestorar får store skattegevinstar ved å bruke burettslagsmodellen. Korleis vurderer du dette?

– Om politikarane meiner at skattereglane burde fanga opp og skattlagt den gevinsten, må dei endre skattereglane. Skatteytarar eller investorar gjer ikkje noko gale, svarer han.

Kalla skattegrepet «uønskt»

I juli skreiv Finansavisen om Heimstaden sitt planlagde nedsal, og korleis burettslagsmodellen ville gjere gevinstane skattefrie.

Finansminister Trygve Slagsvold Vedum (Sp) sa at han var kjent med bustadinvestorane sine skattegrep.

«Eg vil difor vurdere korleis slik uønskt skatteplanlegging kan bli motverka, for å sikre eit rettferdig og velfungerande skattesystem», sa han til Stortinget.

Etter Vedum sa dette i august, har Tollefsen selt bustadar for fleire hundre millionar kroner. Framleis har ikkje regjeringa kome med tiltak.

Ingen i Finansdepartementet vil stille til intervju med NRK. I ein e-post frå presseavdelinga uttaler statssekretær Erlend Grimstad (Sp):

«Burettslagsmodellen blir brukt av ein stor del bustadbyggarar, og vi meiner det er viktig å finne ei løysing som treffer godt. Det er vi i gang med. Det er for tidleg å seie noko no om når resultatet av dette arbeidet vil bli lagt fram».

Grimstad legg til:

«Viss nokon må betale skatt ved sal av ein eigedom, medan andre slepp skatt i same situasjon fordi dei har ressursane som trengst for å organisere seg på ein måte som gjer at dei slepp å betale skatt, kan det opplevast som urimeleg og urettferdig».

NRK har au stilt følgande spørsmål, utan å få svar:

– Dette har vore ein kjent måte å spare skatt på lenge, kvifor har det ikkje blitt gjort noko med det før?

NRK har lagt fram for Heimstaden at Vedum kallar skattegrepet bustadinvestorane brukar som uønskt. Heimstaden har au fått spørsmål om kva konsekvensane blir dersom regjeringa gjer endringar i burettslagsmodellen.

Heimstaden har ikkje kommentert dette.

Milliardar i overskot – 5,8 millionar i skatt

Kor store gevinstar Heimstaden får gjennom nedsalet av leilegheiter er vanskeleg å seie. Men rekneskapane viser at verdiauken har gitt store overskot.

Heimstaden sine rekneskapar for Noreg viser rundt 3,7 milliardar kroner i overskot mellom 2017 og 2023. 2,7 milliardar av dette overskotet var verdiauke.

Heimstaden betalte 5,8 millionar kroner i selskapsskatt frå 2017 til 2022, viser likningstal frå Skatteetaten. Ein grunn til at Heimstaden har nokre få millionar i skatt på milliardar i overskot, er at verdiauke ikkje blir skattlagt, før ein eigendel seljast.

Men ved å bruke burettslagsmodellen slepp Heimstaden skatt på verdiauke til leilegheitene dei sel.

Meiner det ikkje er et «smotthol»

Kor vanleg er det at bustadinvestorar bruker burettslagsmodellen før sal?

NRK har kartlagt usolgte andeler i burettslag som er stifta i 2023 og 2024, og som er registrert på eit selskap.

Til saman er det registrert over 3600 burettslagsandelar, viser Eigedomsregisteret.

Advokat og partnar Roger Engebretsen i Sands Advokatfirma har hjelpt fleire klientar som eig utleigegardar.

– Det er ein generell trend at mange av dei som eig den type garder, vel å selje, seier han.

Høgare renter og høg skatt på utleige i kombinasjon med formuesskatt, gjer at det kan løne seg å selje framfor å leige ut, fortel Engebretsen.

Han seier at det har blitt vanlegare at bygardseigarar ønskjer å gjere om leigegardar til burettslag før sal.

– Det har vore meir fokus på burettslagsmodellen no dei seinare åra.

Engebretsen viser til at Skatteetaten fleire gonger har fått spørsmål om burettslagsmodellen er lovleg, noko dei har stadfesta at han er.

– Dette er ikkje noko skattemessig smotthol på noko som helst måte, sier han.