Oppsi­gelse av leieav­tale: - Slik er reglene

En leieavtale der opphørstidspunktet ikke kan bestemmes på forhånd, regnes etter husleieloven som tidsubestemt.

Hovedregelen er at leier fritt kan si opp leieavtalen, men det er adgang til å avtale andre ordninger som for eksempel at han ikke kan si opp før etter en bestemt tid eller at oppsigelse bare kan skje ved spesielle grunner. For leier er det som regel viktig med en viss fleksibilitet dersom noe uforutsett skulle skje slik at det sjelden er å anbefale å akseptere slike ordninger.

Saklig grunn

Husleieloven inneholder flere bestemmelser som er ment å beskytte leier. Blant annet har leier et relativt sterkt oppsigelsesvern.

Det innebærer at utleier bare kan si opp en tidsubestemt leieavtale dersom det foreligger en saklig grunn.

Husleieloven oppstiller tre typetilfeller som gir utleier «saklig grunn» til oppsigelse.

For det første kan leieavtalen sies opp dersom husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til utleiers husstand.

For det andre kan leieavtalen sies opp dersom det skal gjennomføres riving eller ombygging som innebærer at husrommet ikke kan benyttes etter formålet. Det må foreligge konkrete planer om riving eller ombygging og det er en forutsetning at utleieren har fått nødvendige tillatelser til tiltaket.

For det tredje kan leieavtalen sies opp dersom leier har misligholdt leieavtalen. Mislighold kan være ulike forhold som for eksempel påførte skader på husrommet, at leien ikke betales eller gjentatte tilfeller av husbråk.

Utleiers oppsigelsesrett er likevel ikke begrenset til disse typetilfellene da også annen «saklig grunn» kan gi grunnlag for oppsigelse.

Frister

Dersom annet ikke er avtalt gjelder det både for utleier og leier en oppsigelsesfrist på tre måneder slik at leieavtalen opphører ved utløpet av en kalendermåned.

For utleier er det strenge formkrav som må følges for at oppsigelsen skal være gyldig.

Oppsigelsen må være skriftlig og den må begrunnes.

I oppsigelsen må det fremgå at leier kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Det må dessuten fremgå at dersom leier ikke protesterer innen fristen så mister han retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse.

Hvis leier flytter i henhold til oppsigelsen anses den som godtatt.

Dersom leier protesterer innen fristen ligger aktivitetsplikten på utleier. Oppsigelsen vil nemlig falle bort dersom utleier ikke reiser søksmål mot leier innen tre måneder etter fristens utløp.

Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig og om den eventuelt skal settes til side. Retten skal foreta en interesseavveining som hensyntar forhold på begge parters side og i lys av dette avgjøre om oppsigelsen vil virke urimelig. Det betyr at selv om det i utgangspunktet foreligger en lovlig oppsigelsesgrunn så kan oppsigelsen settes til side som urimelig. Også dette er et utslag av leiers oppsigelsesvern.