Her er kommunen husleieversting: – Vi taper store penger hvert år

Flere barnehager i Oslo betaler skyhøye husleier til kommunalt eide Oslobygg.

Den ideelle barnehagekjeden Kanvas har høyest husleie i barnehagene sine i Oslo: – Vi taper store penger hvert år i noen av barnehagene, sier daglig leder Robert Ullmann. Foto: Bård Gundersen

I en serie saker har Utdanningsnytt og E24 vist hvordan norske og utenlandske investorer har gjennomført en rekke milliardhandler med norske barnehagebygg. 

Nå betaler private barnehager rundt en milliard kroner i husleie til utenlandske eiere. Husleiene ligger langt høyere enn snittet for andre private barnehager.

Men eksempler på høye husleier finnes også i kommunal sektor, og det i den største kommunen av dem alle.

– Blir det for høye husleier, går det rett og slett ikke rundt, sier Robert Ullmann.

Han er daglig leder i Kanvas, en ideell stiftelse som driver 67 barnehager. 25 av barnehagene leier lokaler, både av private aktører, staten og av kommuner. 

De høyeste husleiene er i Oslo, hvor de leier av det kommunale foretaket Oslobygg.

– Vi taper store penger hvert år i noen av barnehagene, og nå har vi sagt til kommunen at vi ikke kan fornye leiekontraktene slik de er nå, sier Ullmann.

70.000 kroner per barn

Utdanningsnytt og E24 har fått innsyn i hva husleiene er for de 395 barnehagebyggene kommunale Oslobygg leier ut. 20 av dem leies ut til private drivere, mens resten leies ut til kommunal drift.

Husleiene er samlet på over 700 millioner kroner i året, og enkelte av barnehagene har svært høye husleier.

– Oslo har knapphet på arealer, noe som trekker opp tomteprisene. I tillegg har Oslo egne krav når det bygges for kommunale formål, som trekker prisene ytterligere opp, svarer byråd for kultur og næring, Anita Leirvik North fra Høyre, i en e-post. 

Foto: Helge Mikalsen / VG / NTB

Noen av de høyeste husleieregningene går til barnehager som Oslo kommune kjøpte av private under det tidligere rødgrønne byrådet. 

I 2019 og 2020 kjøpte kommunen barnehagene Krydderhagen, Nybyen, Hovinenga, Ensjø Torg og Lillo Gård for prislapper på mellom 50 og 90 millioner kroner per barnehage.

Nå betaler alle disse husleie til Oslobygg som utgjør 30.000-70.000 kroner per barn. Årsaken er at kostnaden fra oppkjøpet må dekkes inn gjennom husleiene. 

Til sammenligning er den gjennomsnittlige husleien for barnehagebygg som er solgt til utenlandske investorer, på rundt 25.000 kroner per barn.

Mindre penger til barna

De kommunale barnehagene får full kompensasjon fra kommunen for husleiene. Det betyr at de høye husleiene ikke fører til at disse barnehagene har mindre penger igjen til andre ting som bemanning, aktiviteter og leker.

Men slik er det ikke for de private aktørene som leier av Oslobygg. De får ikke kompensert for husleiene gjennom de kommunale tilskuddene. 

For en privat driver som Kanvas, betyr høye husleier at det blir mindre penger igjen til selve driften av barnehagen.  

– Vi klarer å drive gode barnehager dersom husleiekostnaden er på rundt 8 prosent av inntektene eller lavere. Går det noe særlig over det, går man fort med store underskudd, sier Robert Ullmann i Kanvas.

Han forklarer at over 80 prosent av inntektene i en barnehage må brukes på bemanning. Dersom husleien sluker 8 prosent av inntektene, sitter barnehagen igjen med drøye ti prosent til å dekke alt av andre kostnader.

– Dersom husleiekostnaden kommer opp i over 10 prosent av inntektene, er det definitivt over smertegrensen, sier Ullmann.

– Stort vedlikeholdsetterslep

Ullmann peker på at de dyreste husleiene de har hatt i Oslo, har ligget på over 15 prosent av inntektene. Det er uforenlig med å kunne drifte på en god nok måte, sier han.

– Vedlikeholdskostnader kommer i tillegg til husleien, og det må også tas over driftsbudsjettet. Flere av byggene vi leier, har stort vedlikeholdsetterslep, sier Ullmann.

Han sier at de som leietaker gjerne har ansvar for det innvendige vedlikeholdet, mens utleier har ansvar for de store tingene utomhus. Enkelt sagt, dersom kjøkkenet må oppgraderes, må Kanvas betale, men dersom taket må skiftes, er det utleieren som tar regningen.

Byrådsavdeling for kultur og næring i kommunen bekrefter at husleiekostnadene ikke inngår i grunnlaget for beregning av tilskuddene private barnehager får. Men kostnadene til forvaltning, drift og vedlikehold av byggene beregnes inn i tilskuddene.

Ullmann forteller at de nå er i en prosess med Oslo kommune for å forsøke å finne en løsning som kan fungere for at Kanvas skal kunne drifte barnehagene videre.

Skal dekke kostnadene

Lars Egil Fylling Eriksen, avdelingsleder i Oslobygg, skriver i en e-post at husleiene de opererer med, skal dekke både kapitalkostnader og driftskostnader.

– I dette legger vi både rentekostnader og avdrag (kapitalkostnader) samt forvaltning, drift og vedlikeholdskostnader (FDV). Lån beregnes med en nedbetalingstid på 40 år, skriver Eriksen.

Oslobygg skal ikke gå med overskudd, så husleiene skal kun dekke kostnadene de har på byggene.

– I kontrakter med private leietakere benytter Oslobygg i stor grad bransjestandarder som definerer grensesnitt for vedlikehold og faste eiendomskostnader. Faste eiendomskostnader, som eksempelvis byggforsikring og eiendomsskatt, dekkes av Oslobygg, skriver Eriksen.

For de kommunale barnehagene er det litt annerledes, ettersom Oslobygg her dekker noe mer av de faste eiendomskostnadene og også indre vedlikehold av byggene.

Utdanningsnytt og E24 har tidligere skrevet om hvordan over 460 barnehagebygg er solgt til utenlandskeide investorer. De utenlandske eierne har på sin side sikret seg leiekontrakter hvor de slipper løpende vedlikehold og faste eiendomskostnader. De peker selv på akkurat dette som viktig for å redusere kostnadene og dermed få høye overskudd. 

35.000 per barn

Den eiendommen Kanvas betaler høyest husleie for, er Tinkern Kanvas-barnehage. Her utgjør husleien rundt 35.000 kroner per barn. I Oslobygg viser de til at den ble rehabilitert og bygget om i 2010, og at disse kostnadene er utgangspunktet for dagens husleie i tillegg til løpende drift og vedlikehold av eiendommen.

– Oslobygg har ingen kommentarer til Kanvas’ krav og vurderinger rundt lønnsomhet, skriver Eriksen.

Utdanningsnytt og E24 har også vært i kontakt med eiendomsavdelingene i kommunene Bergen, Trondheim og Kristiansand. De opplyser at de ikke opererer med husleie for sine kommunale barnehageeiendommer.