Leieprisene: – Vil aldri gå ned

Rentekutt gleder boligeiere. I leiemarkedet løses neppe utfordringene med det første.

Oslo var blant byene med kraftigst leieprisvekst i andre kvartal. I de fire største byene i Norge var oppgangen 5 prosent, ifølge Eiendom Norges tall. Foto: Lise Åserud / NTB

– Leieprisene vil aldri gå ned. Selv om flere utleieboliger kan komme på markedet når renten faller, er etterspørselen så sterk at prisnivået kun kan bevege seg én vei – oppover, sier Mikal Fjellvang, daglig leder hos Utleiemegler Sør.

Utleieprisene for boliger i de store byene har steget jevnt de siste årene, og skjøt på ny fart inn mot sommeren.

Høyere renter er en av grunnene til at prisene er skrudd opp, da utleierne har fått økte kostnader til å betjene gjeld.

Mange som eier utleieboliger har solgt dem unna på grunn høyere renteutgifter. Det har bidratt til å dempe boligprisveksten i hovedstaden, når det kommer flere boliger på markedet for dem som vil kjøpe. Samtidig blir det færre boliger til de som leier.

Nå har rentene begynt å gå ned. Norges Bank kuttet i juni, og signaliserte at det trolig kommer ytterligere 1–2 rentekutt senere i år. Det kommer boligeiere med store lån til gode.

Men hva betyr det for de som leier?

– På kort sikt kan vi få en liten lettelse i veksttakten, men med befolkningsvekst, færre nybygg og økt press i de store byene er det ingen realistisk utsikt til lavere priser, mener Fjellvang.

Opplever du leiemarkedet som krevende? Eller sliter du med å komme inn på leiemarkedet? Da vil vi gjerne høre fra deg. Send en e-post til truls.lier@e24.no.

– Kommer til å være press

Karine Alsvik Nelson, makroøkonom i Handelsbanken, har samme vurdering.

– Selv om det kan øke tilbudet når renten begynner å gå ned, så vil etterspørselen fremdeles være høy og vi vil nok derfor ikke se lavere leiepriser, men kanskje ikke like sterk leieprisvekst, sier Nelson.

Renten er viktig for leiemarkedet, da det er den viktigste kostnaden for utleierne, påpeker hun. Ifølge økonomen vil rentesenkningene det ligger an til fremover være merkbart for økonomien til utleiere, men ikke nok alene til å flytte markedsleien når etterspørselen er sterk.

Karine Alsvik Nelson i Handelsbanken venter høyere leieprisnivå, men lavere vekstrate fremover. Foto: Adrian Nielsen/E24

Både Alsvik Nelson og Sara Midtgaard, seniorstrateg i Nordea Markets, ser for seg at leieprisene vil fortsette å stige.

– I Oslo kommer det til å være press fremover, og leieprisveksten kan overgå lønnsveksten, sier Nordea-økonomen.

Midtgaard minner om at det er flere ting som spiller inn. Økt boligbygging og flere studentboliger vil kunne bedre tilbudssiden, men byggeaktiviteten i Norge har falt de siste årene. Befolkningsvekst og innvandring, eksempelvis fra Ukraina, øker presset i markedet. Og kraftig boligprisvekst kan tvinge noen til å leie i stedet for å kjøpe.

For at flere skal satse på utleieboliger, må det også være mer gunstig enn andre investeringer som aksjer. Når leieinntekter akkurat dekker renter og andre utgifter, er den eneste gevinsten boligprisveksten på utleieobjektene.

– Det er nok en utfordring som nok ikke blir løst med det første, sier Midtgaard om utleiemarkedet.

Sara Midtgaard, Senior makro- og rentestrateg i Nordea Markets. Foto: Ole Berg-Rusten / NTB

Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret, påpeker også at mye annet enn rente og konsumprisene spiller inn på leieprisene. Hun trekker blant annet frem at økt beskatning har gjort det mindre lønnsomt å drive utleie. På den annen side har innvandringen fra Ukraina avtatt.

– Jeg tror ikke vi får et fall i leiepriser, men jeg tror veksten i leieprisene ikke vil være like høy de neste par årene som den har vært de siste par årene, sier Macic.

Peker på skatt

I utleiebransjen er man også klare på at prisene trolig vil fortsette å stige fremover.

Selv om renten spiller en stor rolle, er det også andre faktorer som har bidratt til leieprisene har blitt jekket opp, mener administrerende direktør Stian Carlsen i Utleiemegleren. Han trekker både frem den generelle prisstigningen og skatteskjerpelser.

– I pressområdene øker leieprisutviklingen, men ikke nok til at utleier får dekket utgiftene. Så lenge det er mer gunstig skattemessig å ha penger i aksjer og fond, vil utleiemarkedet slite med å beholde de investorene som har investert i utleieboliger for å bidra til at andre har et sted å bo, sier Carlsen.

Stian Carlsen hos Utleiemegleren mener det er utfordrende at dagens leieinntekter gir lite direkte avkastning etter at utgiftene er dette inn. Han anerkjenner samtidig at det er mulig å tjene gode penger på eiendomsinvesteringer på grunn av boligprisveksten. Foto: Utleiemegleren

Mer boligbygging og raskere boligregulering, «flere studentboliger og små leiligheter der folk faktisk vil bo», samt endringer i skattepolitikken må til, mener han.

– Først da kan vi på sikt kunne friskmelde markedet.

Mikal Fjellvang hos Utleiemegler Sør trekker frem mange av de samme faktorene.

– På lang sikt er det imidlertid ubalansen mellom tilbud og etterspørsel som betyr mest – og det er denne som gjør at leieprisene ikke går ned, selv når renten gjør det.

– Vil ta tid å snu utviklingen

Fjellvang understreker at dagens markedspress betyr at selv et betydelig rentekutt ikke vil endre den grunnleggende ubalansen. Han minner også om at det tar de før effekten av lavere rente slår ut i markedet.

– Vi forventer fortsatt høy etterspørsel etter leieboliger, spesielt i byene. Befolkningsvekst, urbanisering og høyere terskel for å komme inn på eiemarkedet gjør at flere vil være leietagere i lengre tid. Leieprisene kommer ikke til å gå ned, men heller stige videre, mener Utleiemegler Sør-sjefen.

KLP Eiendom er blant de som har satset på utleieboliger i år, med flere store oppkjøp av utleieboliger fra Selvaag.

Ellen Langeggen, administrerende direktør i KLP Eiendom, mener det er viktig med et riktig tilbud av utleieboliger til de som trenger og ønsker det, og at de er glade for å kunne bidra. Generelt selskapet tro på «en positiv utvikling i leiemarkedet i Norge de neste par årene»

– At svært mange utleieboliger nå tas ut av markedet og konverteres til eierboliger må antas å gi økte utleiepriser som følge av redusert utbud av boliger til leie. Det vil nok ta tid å snu den utviklingen vi har sett den siste tiden der flere norske aktører går ut av utleiebolig, mener Langeggen.