Norske byggekostnader langt over svenske: – Har lagt oss til mye mer «luksus»

Norske byggeregler fører til store kostandsforskjeller mellom Norge og Sverige, ifølge eiendomstopp.

Boligbygging i Bjørvika i Oslo. Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB

Boligbehovet i storbyene vokser og regjeringen har satt seg mål om å få fart på byggingen.

Men til tross for at igangettingene har steget noe hittil i år, er bransjen skeptisk til at vi skal nå regjeringens mål om 130.000 boliger innen 20230.

Ifølge Baard Schumann, partner i boligutviklingsfondet Union, koster det nå i gjennomsnitt 55.000 kroner per kvadratmeter å bygge bolig i Norge.

Til sammenligning sier han at kvadratmeterprisen i Sverige er på 22.000 kroner.

– Det er en katastrofe for bransjen. Entreprenører og leverandører går konkurs over en lav sko. Når markedet snur, vil vi ha to problemer: For lite boliger til salgs og for få folk til å bygge, fordi kapasiteten i bransjen er bygget ned, sier Schumann til E24.

Schumann er tidligere Selvaag Bolig-sjefen, og leder nå et boligutviklingsfond hos Union, som utvikler boliger både i Sverige og Norge.

Union advarer nå om at situasjonen begynner å bli uholdbar.

Baard Schumann er partner i Union Boligutviklingsfond. Foto: Fredrik Varfjell / NTB

– Markant dyrere enn å bygge i Sverige

Schumann peker på én hovedårsak til at det er vesentlig dyrere å bygge boliger i Norge enn i Sverige: regelverket.

– Vi har lagt oss til mye mer kall det «luksus» enn det svenskene har. Et bad i Sverige er for eksempel 1,5 kvadratmeter mindre enn hos oss. I Norge må vi bygge større bad fordi vi har tilgjengelighetskravtilgjengelighetskravRegler som sikrer at bygninger er tilgjengelige for personer med nedsatt funksjonsevne. på nesten alle, sier Schumann til E24.

Han mener Norge har lagt på «krav etter krav i 15 år» uten å rydde i regelverket. Dette driver opp kostnadene.

– Det er ikke én ting, det er mange småting som baller på seg. Alt fra takhøyde og dørbredder til tykkere vegger. Det er mer «nice to have» enn «need to have».

En ny rapport fra Union viser at et identisk boligbygg koster rundt 216 millioner svenske kroner i Sverige og  337,5 milloner kroner i Norge.

Merkostnaden på omkring 120 millioner kroner skyldes i hovedsak norske forskriftskrav og prosessuelle forhold, ifølge rapporten.

– Mange av disse ekstrakostnadene skyldes tilleggskrav til blant annet brannsikring og andre sikkerhetstiltak. Men selv om Sverige har lavere krav til brannsikring enn Norge, ser vi ikke at det brenner mer der. Det viser jo at vi har dratt det for langt, sier Schumann.

Lønner seg ikke å bygge utenfor Oslo

Ifølge Schumann har situasjonen blitt så alvorlig at det i realiteten kun er i Oslo at man kan regne med å få igjen for investeringen.

– I Oslo bygger vi normalt for mellom 55.000 og 60.000 kroner per kvadratmeter, inkludert garasje og boder. Tomten koster gjerne 30.000 per kvadrat, og i tillegg kommer kostnader til kommunen – nye fortau og lignende. For at prosjektet skal gå i pluss, må du opp i 130.000 kroner per kvadratmeter i salgspris.

Schumann peker på at kostnadsbildet er tilnærmet likt uansett hvor i landet du bygger – men at inntektene langt fra er det.

– I Otta har du nesten samme byggekostnad, men der er det ikke sjanse i havet for at noen skal betale den prisen. Da lar man heller være å bygge. Da blir det nesten ulønnsomt å bygge utenfor Oslo når betalingsviljen ikke er der.

Kjersti Stenseng er Kommunal- og distriktsminister Foto: Fredrik Varfjell / NTB

Vil bruke AI til å redusere saksbehandlingstiden

Kommunal- og distriktsminister Kjersti Stenseng sier regjeringen tar innspillet fra byggenæringen på alvor, og at de nå jobber med en rekke tiltak for å få ned kostnader og ventetider.

– Kravene er for mange, og det er også for komplisert. Vi må gjøre noe med tidsbruken og kostnadsbruken på planprosesser, byggesaksbehandling og på krav som eventuelt ikke er nødvendige, sier Stenseng til E24.

Hun trekker frem den digitale løsningen Drømmeplan som et eksempel på tiltak som allerede gir resultater.

Tiltaket som nå har blitt prøvd ut i Horten og Fredrikstad, går ut på å redusere saksbehandlingstiden ved hjelp av AI-verktøy.

– Fredrikstad kommune har redusert antall servicehenvendelser med 25 prosent, mangelfulle byggesøknader med 34 prosent og unødvendige søknader med 25 prosent. Tidsbruken per søknad har gått ned med én time, sier stenseng

Hun anslår at løsningen kan spare over 100 millioner kroner dersom alle kommuner tar den i bruk.

– Regjeringen jobber nå med å automatisere deler av byggesaksbehandlingen, blant annet igangsettingstillatelser og ferdigattester. AI-løsninger fungerer, og vi ser allerede store besparelser for næringslivet der prosesser er digitalisert, sier hun.

Til tross for rekordlave igangsettingstall de siste årene, har ennå Stenseng troen på at regjeringens mål om 130.000 nye boliger ennå er innen rekkevidde.

– I første halvår i år ble det gitt tillatelse til nesten 11.000 boliger, nær ti prosent flere enn samme periode i fjor. Det viser at vi er på rett vei. Prognosesenteret anslår at tallet kan komme opp i 23.000 for hele året, sier hun.

Hun peker på at lavere rente og økt kjøpekraft vil være viktige bidrag fremover.

– Det er riktig å ha høye ambisjoner. De bidrar til at tidsbruk og kostnader går ned og byggetakten opp, avslutter hun.