De som tjener på det, snakker altfor ofte om det

Det er ikke nytt at de som snakker mest om at boligprisene vil øke, har interesse av at prisene øker. Men det kan likevel være på sin plass å minne nye boligkjøpere om at det er slik. Ved inngangen til 2025 spådde ekspertene at boligmarkedet ville koke. De sa prisene i Kristiansand ville øke opptil 10 prosent i år. Spådommen har så langt ikke slått til.

Men uttalte forventninger til økte boligpriser påvirker markedet og derfor også prisnivået. Forventninger om ytterligere framtidig vekst i boligpriser vil ikke bare bidra til å fremskynde beslutningen om å kjøpe, men også få kjøper til å grave dypere i lommeboken.

Sjeføkonomer i banker eller organisasjoner som Eiendom Norge gir jevnlig uttalelser om temperaturen i boligmarkedet. Sistnevnte er bransjeorganisasjon for bedriftene som driver med eiendomsmegling.

Bankene lever av å låne ut penger. Boliglån utgjør mer enn halvparten av bankenes totale utlån.

Økte boligpriser betyr økt etterspørsel etter boliglån. Økte utlån betyr økte inntekter for bankene. Samtidig betyr økte boligpriser at bankenes pantesikkerhet i bolig øker og at deres risiko reduseres. Høyere boligpriser er med andre ord godt nytt for bankene.

Boligmeglere bistår selgere av bolig. Betalingen de får for jobben er ofte avhengig av salgspris. På den måten har både selger og megler et felles mål om å oppnå høyest mulig pris på boligen. Et boligmarked preget av mange transaksjoner og økende priser er god butikk for eiendomsmeglerne.

I Norge eies nær 70 prosent av alle meglerfirma av en bank. Megler og bank har felles interesse i høye boligpriser. Høy salgspris betyr høyere fortjeneste. Ingen av disse vil ha noen fordel av å snakke ned temperaturen i et boligmarked.

Media vet at nytt om boligpriser er godt stoff og at kraftfulle overskrifter gir klikk. Boligannonser og annonsebilag med boligstoff er også en god inntektskilde.

Felles for aktørene i boligmarkedet er vissheten om at dette er et marked preget av psykologi og ikke bare kalde fakta. I et marked preget av nyheter om at prisene skal stige kraftig i tiden framover vil det oppstå hete budrunder.

Utsikter til økte priser er godt nytt for boligeiere, banker og meglere, men også grunneiere og utbyggere. Men det er dårlig nytt for alle nordmennene som i dag står utenfor boligmarkedet.

En stor del av disse er aleneboende og enslige forsørgere med små barn. De blir daglig minnet på at de vil tape store framtidsverdier dersom de ikke blir boligeiere.

I engelsk språkdrakt er dette Fear Of Missing Out (FOMO), redselen for å gå glipp av noe. Frykten kan føre til irrasjonelle beslutninger som eksempelvis kan gi seg utslag i at en i en het budrunde ender opp med å betale for mye for en bolig. Det skal med andre ord sterk psyke og stram lommebok til for ikke å la seg påvirke i valg mellom å eie og leie.

Mange har vokst opp i troen på at boligprisene ikke kan falle, og med en oppfatning av at man ikke har lyktes i livet om man er leietaker.

Hvis vi forventer at prisen i morgen vil være høyere enn i dag, så vil vi typisk strekke oss lenger for å vinne budrunden. En boligkjøper vil derfor være mer tilbøyelig til å by mer for en bolig i et marked hvor prisene er spådd å øke med 10 prosent enn i et marked hvor prisen er spådd å synke eller bare øke med 0,1 prosent.

Når boligprisene øker mer enn inntektene må låneopptak øke, og eventuelt suppleres med finansiell bistand fra familie. Bankene har talt varmt for et lavere krav til egenkapital, og dette er nå redusert fra 15 til 10 prosent av kjøpesum. Bankene kan med andre ord selge flere boliglån.

Norske husholdninger, især unge husholdninger, har i snitt en gjeld tilsvarende 2,4 ganger disponibel inntekt, hvilket er høyt både i historisk og internasjonal sammenheng. Dette gjør husholdningene økonomisk sårbare for høyere rente og bortfall av inntekter. Høy rente betyr at en større andel av inntekten går til å betjene boliglån, og for noen blir bokostnadene så høye at de må be om avdragsfrihet for å få økonomien til å gå rundt.

Selv om krav til egenkapital er redusert, biter myndighetskravet om maksimalt 5 ganger inntekt i lån særlig for personer i etableringsfasen eller med lav inntekt.

I dag ser vi at hele 67 prosent av boligkjøpere i Oslo under 30 år får støtte fra foreldre eller slektninger. De gir lån, milde gaver eller stiller som kausjonister.

Hvordan vi snakker om boligpriser har stor innvirkning på hvordan menigmann oppfatter og forstår markedet.

Det samme gjelder hvilke deler av boligmarkedet som vies oppmerksomhet. Faktum er at det er store forskjeller i prisutvikling mellom by og land. Men det er også forskjell på prisene i ulike deler av byene. Dette vies sjelden oppmerksomhet, kanskje fordi de som snakker mest om økte boligpriser ikke vil helle kaldt vann i årene på boligkjøpere.