Dette bør du vite om tilbake­leve­ring av utleie­bolig

Den dagen leieforholdet opphører skal leieren stille leieobjektet til utleierens disposisjon. Dersom ikke annet er avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når nøkler er levert til utleier og utleier har uhindret atkomst til leieobjektet.

Tilbakelevering anses å ha skjedd selv om leietaker ikke har fjernet alle eiendelene sine.

Hvis ikke partene har avtalt noe annet, skal leieobjektet med tilbehør leveres tilbake ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, likevel slik at utleier må tåle forringelse som skyldes alminnelig slit og elde og eventuelle mangler som han selv plikter å utbedre.

Tilstand

Siden leieobjektets stand ved overtakelsen er «målestokken», så er det viktig, for såvidt for begge parter, at tilstanden ved overtakelsen dokumenteres. Det kan gjøres ved en overtakelsesprotokoll, gjerne supplert av bilder.

Hvis for eksempel det store hakket i parketten var der da leietaker overtok leieobjektet, er det selvsagt ingen mangel at dette hakket er der også ved tilbakeleveringen.

Dersom utleier under leieperioden har foretatt utbedringer eller oppgraderinger, så vil det selvsagt være den oppgraderte tilstanden det som skal sammenlignes ved tilbakeleveringen.

Normal bruk

Unntaket for slit og elde er skjønnsmessig, men en normal bruk av leieobjektet uten at det er påført nevneverdige skader vil være tillatt.

Unntaket for slit og elde forutsetter dessuten at det er utleier som har ansvaret for det innvendige vedlikeholdet. Hovedregelen er at utleier har ansvar både for innvendig (med noen unntak) og utvendig vedlikehold, men husleieloven åpner for at partene kan avtale at leier skal ha en utvidet vedlikeholdsplikt.

Åpen

Dersom det er avtalt at leier har utvidet vedlikeholdsplikt vil det påligge leieren å foreta utbedringer av eventuelle mangler før tilbakelevering.

Uforholdsmessige omkostninger

Leieobjektets stand ved tilbakelevering må også ses i sammenheng med hva partene har avtalt om leierens rett til å foreta endringer i leieobjektet.

Hvis leieren har rett til å foreta endringer i leieobjektet, kan ikke utleier, med mindre annet er avtalt, kreve at leieren setter leieobjektet tilbake til samme stand. Med andre ord har leieren, for endringer han har hatt lov å utføre, ingen plikt til å tilbakeføre endringene.

Uavhengig av om endringene er tillatte eller ikke, så kan ikke utleieren kreve at leieobjektet settes tilbake til opprinnelig stand dersom dette vil medføre uforholdsmessige omkostninger eller et urimelig verditap. Med «uforholdsmessige omkostninger» menes utgiftene ved gjenopprettingsarbeidet sammenlignet med den verdireduksjon endringen har medført for leieobjektet. Hvis endringene har ført til en verdiøkning kan ikke tilbakeføring kreves. Med «verditap» menes både verditap på inventar som fjernes og verditap ved arbeidet som må gjøres.

Det er likevel slik at utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført for så vidt gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre.

Videre er det slik at fast inventar som leieren har brakt inn i leieobjektet tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Det siktes her til løsøre som er innkorporert i eiendommen på en slik måte at det ikke uten videre kan fjernes. Det kan for eksempel være sanitærutstyr eller elektrisk lednings- eller røropplegg. Utstyr som kun er tilkoblet ved stikkontakt omfattes ikke.