Håver inn milliardhusleie: – Det er løp og kjøp

De utenlandske eierne har sikret seg leiekontrakter hvor de slipper vedlikehold. Nå investerer også Kjell Inge Røkke i barnehagebygg.

UTENLANDSEID BYGG: Myrertoppen barnehage er blant dem som betaler husleie til Kinland. Foto: Jørgen Jelstad / Utdanningsnytt

De siste årene er flere hundre norske barnehagebygg solgt til utenlandske investorer. Den årlige husleieregningen for barnehagene er på rundt en milliard kroner.

Nå går også milliardær Kjell Inge Røkke inn som storeier av barnehagebygg. Denne uka ble det kjent at Aker kjøper seg opp i svenske SBB.

SBB er en del av et voksende eiendomsmarked som handler om å kjøpe bygg hvor leietakerne har offentlig finansiering. De eier blant annet halvparten av selskapet Nordiqus, som igjen eier over 300 barnehagebygg i Norge.

– Det er ikke tvil om at dette markedet har vokst de siste årene, sier Sølve Bærug, førsteamanuensis ved Institutt for eiendom og juss ved NMBU.

Han er ikke overrasket over at denne type eiendom har blitt interessant for utenlandske aktører.

– Norske investorer har ikke vært flinke nok til å se verdien av langvarige leiekontrakter med statlig finansierte leietakere. Det er stor forskjell på en kort leiekontrakt med en privat aktør og en lang leiekontrakt med en statlig aktør. Den siste har mye høyere verdi, sier Bærug.

Men det er mer i leiekontraktene som gjør at investorene ser på barnehagebygg som en trygg strøm av penger.

Slipper vedlikeholdskostnader

I tillegg til nevnte Nordiqus, er Kinland den andre store aktøren innen barnehageeiendom i Norge. De eier over 140 norske barnehagebygg.

– Vi har som ambisjon å vokse videre, og ser på hele Norden for nye investeringer, skriver administrerende direktør i Kinland, Benjamin Thorsen, i en e-post.

Selskapet er eid av flere utenlandske investeringsfond gjennom det tyske selskapet Patrizia.

På sine egne nettsider forklarer Patrizia hvorfor det er verdt å satse på barnehageeiendom.

Den viktigste faktoren de trekker fram er at leiekontraktene med barnehagene er såkalt «triple-net». Begrepet viser til de tre kostnadene eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold.

– Det vil si at leietaker dekker alt av løpende vedlikehold og driftskostnader som relaterer seg til eiendommen, skriver Benjamin Thorsen i Kinland.

Patrizia peker på at disse triple-net-kontraktene sikrer høye overskudd fra selve driften. Det vil si husleieinntektene minus utgiftene selskapet har til å drifte eiendommene. Vedlikeholdskostnader kan da være en stor utgift, men som byggeierne her slipper.

Patrizia viser videre til at de private barnehageeierne får nesten alle inntekter fra kommuner som igjen er støttet av land med bunnsolide statsfinanser.

«(…) kontantstrømmen fra eiendommene gir en fast inntekt som justeres opp hvert år i takt med prisveksten», skriver Patrizia.

Oppsummert gir barnehagebyggene forutsigbar og økende inntekt med lav risiko.

Investeringskjempe fra Canada

Nordiqus er den største aktøren på det norske markedet. SBB eier selskapet sammen med det canadiske investeringsselskapet Brookfield.

Også i SBB viser de til at barnehagebyggene gir en forutsigbar pengestrøm, og at leietakerne har trygge inntekter fra staten. Det bidrar til «attraktiv utbytteavkastning over tid», ifølge en presentasjon SBB holdt i 2024.

– Barn, ikke bygg

– Vi ønsker å jobbe med barn, ikke bygg, sa eierne av Læringsverkstedet, Hans Jacob og Randi Sundby til barnehage.no da de solgte 138 bygg til SBB for 4,25 milliarder kroner i 2020.

De pekte på at de på denne måten kvittet seg med mye gjeld og kunne konsentrere seg om barnehagedriften.

Samtidig forklarte de at Læringsverkstedets byggavdeling skulle fortsette å drifte og vedlikeholde alle byggene som før.

– Rehabilitering og investeringer knyttet til for eksempel utbygging vil bli gjort på samme måte som i dag, sa Sundby rett etter salget.

Én av eierne i Norges nest største barnehagekjede FUS har pekt på det samme som motivasjon for å selge eiendommene.

– Bakgrunnen var et ønske om å levere på vår misjon om barnet først og ikke ha fokus på drift av bygningene, skrev FUS-gründer Eli Sævareid i en e-post til E24 og Utdanningsnytt i desember.

Også FUS har inngått leiekontrakter hvor løpende drifts- og vedlikeholdskostnader fortsatt er barnehagenes ansvar.

– Bør gi lavere husleie

Denne type husleieavtaler brer om seg i barnehagesektoren. Det har blitt så vanlig at Utdanningsdirektoratet nå ber de private barnehagene om å svare på om de har denne type husleiekontrakt i den årlige rapporteringen til direktoratet.

At barnehagene selv må dekke vedlikeholdskostnader, er ikke udelt negativt, ifølge Are Oust, professor i finansiell økonomi ved NTNU Handelshøyskolen.

– Hvis du har kontroll på oppfølging av bygg og vedlikehold selv, slipper du situasjoner hvor utleieren ikke følger opp byggene godt nok. Men om man har en slik husleiekontrakt, skal det reflekteres i lavere husleie, sier han.

De utenlandskeide byggene har imidlertid et langt høyere husleienivå sammenlignet med barnehagebygg som ikke er solgt ut av landet. Det viser en analyse gjennomført av Utdanningsnytt/E24.

Oust sier dette vel så gjerne kan handle om at de historisk baserte husleiene til barnehagene man sammenligner med, ikke nødvendigvis har markedspris.

– Flere av eierne kan være stiftelser eller andre som driver barnehagene på mer ideell basis. De har kanskje ikke hatt noe hovedfokus på at husleienivået skal være markedsmessig priset, men heller sett på hva som er økonomisk gunstig for barnehagen, sier Oust.

Han sier det er annerledes med utenlandske investorer.

– De er først og fremst interesserte i at kontantstrømmen fra investeringen skal være høy og trygg. De bryr seg ikke om så mye annet.

Oust sier det kan være en fordel med profesjonelle eiendomsaktører, men forklarer at mye av denne profesjonaliseringen handler om gode ordninger knyttet til vedlikehold og oppfølging av bygningsmassen.

– Og da er vi tilbake til disse leiekontraktene, hvor ansvaret for vedlikehold av eiendommen fortsatt ligger på leietaker. Da kan man stille spørsmål ved om du har noen særlig stor profesjonaliseringsgevinst, sier Oust.

– En kjempeinvestering

Selv om de private barnehagene finansieres med offentlige tilskudd, er det en privat aktør som driver. Sølve Bærug ved NMBU mener det gir noe høyere risiko enn et bygg som leies ut direkte til en offentlig leietaker, som for eksempel en kommune eller en offentlig etat.

– En privat barnehage kan gå konkurs, noe som gjør det til en litt mindre sikker betaler. Og en barnehageeiendom er regulert til barnehageformål, så man kan ikke umiddelbart bruke den til noe annet, sier Bærug.

TYSK BYGGEIER: Bygget til Espira Helldalsåsen barnehage i Bergen er eid av Kinland, som er eid av flere utenlandske investeringsfond gjennom det tyske selskapet Patrizia. Foto: Eivind Senneset

– Når barnehageeiendommer blir solgt til utlandet, har de gjerne inngått husleiekontrakter med rundt 30 års varighet. Hvor mye har det å si?

– Da er byggeieren langt mer sikret, så da vil jeg si det er løp og kjøp.

Han mener det er en svært god avtale for kjøper dersom leieavtalen løper over 30 år, er utformet slik at byggeier slipper vedlikeholdskostnader, og hvis husleien reguleres opp hvert år i takt med prisveksten.

– Da er du sikret en jevn kontantstrøm. Og hvis du har en kommune eller statlig aktør som betaler, er det svært lav risiko for mislighold. Det er en kjempeinvestering man kan ha veldig lave avkastningskrav på, sier Bærug.

– Umulig å finne finansiering

Samfunnskontakt i Læringsverkstedet, Ragnar Sagdahl, skriver i en e-post at å eie byggene selv krever omfattende kompetanse innenfor finansiering og kapitalinnhenting.

– Når vi sier at vi ønsker å jobbe med barn og ikke bygg, er det finansieringen av byggene vi tenker på.

Han viser til at det har vært en lengre periode med stor usikkerhet i økonomien generelt, og også rundt selve finansieringsordningen for private barnehager.

– Den usikkerheten som har vært i bransjen de siste sju-åtte årene, ville gjort det tilnærmet umulig å finne en hensiktsmessig og bærekraftig finansiering av vår totale eiendomsportefølje, skriver Sagdahl.

Han peker på tre årsaker til at de valgte triple-net-leiekontrakter: Enklere og mer forutsigbar finansiering av byggene, at de selv har kontroll på det fysiske læringsmiljøet og at mva-reglene gjør at vedlikehold blir billigere når det utføres av barnehagen og ikke av utleier.

– Det fysiske læringsmiljøet er sentralt for barnehagevirksomheten, både for barna og de ansatte. Det er derfor viktig for Læringsverkstedet å ha sterk kontroll på dette, uansett om vi driver i eget eid bygg eller ikke, skriver Sagdahl.

Han sier de har en sentral eiendomsforvaltningsavdeling som følger opp alle bygg, både når det gjelder dag til dag vedlikehold og større periodiske prosjekter.

– Vedlikeholdsansvaret er selvfølgelig hensyntatt i husleienivået, skriver Sagdahl.

I barnehagekjeden FUS ønsker de ikke å svare på spørsmål om leiekontraktene.

– FUS ser ingen grunn til å bidra ytterligere til denne kampanjen mot private barnehager, og ønsker derfor ikke å gi noe kommentar, skriver pressekontakt i FUS, Monica Johnsen.

– Tilfredsstillende lønnsomhet

Benjamin Thorsen, administrerende direktør i Kinland, forteller at de også har leieavtaler som ikke er «triple-net», men at de foretrekker denne type avtaler fordi det gir mer forutsigbar inntjening.

Han skriver at fordelingen av drifts- og vedlikeholdskostnader i leiekontraktene bare er én av flere forhold som spiller inn når de avtaler husleieprisen.

– Alt annet likt – og litt forenklet – kan en triple-net-leieavtale ha et noe lavere leienivå sammenlignet med en double- eller single-net-leieavtale, skriver han.

Kinland er eid av pensjonsfond og andre typer institusjonelle investeringsfond som gjerne er på jakt etter investeringer med lav risiko og jevn og forutsigbar inntektsstrøm.

Thorsen forteller at Kinland ønsker å investere videre i Norden.

– Fremover ser vi for oss at den største veksten kommer i Finland og Sverige, mens vi i mindre grad planlegger å kjøpe mer eiendom i Norge.

– Hvordan ser dere på lønnsomheten i investeringene i barnehageeiendom?

– Lønnsomheten innen barnehageeiendom er mindre enn for næringseiendom, men er på et tilfredsstillende nivå sett opp mot at dette er en investering innen sosial infrastruktur, skriver Thorsen.