Norske barnehager betaler 970 millioner i husleie til utlandet

– Oppsiktsvekkende stor forskjell, mener NHH-professor.

STORE FORSKJELLER: På Hauketo i Oslo driver kjedene Fus og Læringsverkstedet hver sin barnehage. Bygget til sistnevnte er eid fra utlandet - og her er husleien per barn langt høyere. Foto: Adrian Nielsen / Illustrasjon: Kristin Slotterøy

Når barna leveres i barnehagen, tenker foreldrene sikkert ikke på hvem som eier bygget. Men hvorvidt eieren er norsk eller utenlandsk har stor betydning for hvor dyr husleien blir.

På Grefsen i Oslo ligger to barnehager side om side. De er eid av kjedene Læringsverkstedet og Fus.

Fus-barnehagen leier bygget av den utenlandske barnehagebygg-kjempen Nordiqus, mens Læringsverkstedet leier bygget sitt av et lokalt sameie. Prisforskjellen er stor. Husleia er omtrent dobbelt så høy for den utenlandseide Fus-barnehagen.

Barnehagene på Grefsen i Oslo ligger tett, men husleien per barn spriker. Foto: Illustrasjon av Kristin Slotterøy / Utdanningsnytt

Dette eksempelet er ikke unikt. Utdanningsnytt og E24 har analysert et stort tallmateriale fra Utdanningsdirektoratet.

Analysen viser at barnehager med utenlandseide bygg har nesten dobbelt så høy husleie som andre barnehager. Husleia for utenlandseide barnehagebygg lå i snitt på 25.000 kroner per barn i 2023, mot 13.000 kroner for norskeide.

– Det er en oppsiktsvekkende stor forskjell, sier professor Trond Bjørnenak ved Norges Handelshøyskole (NHH), om leieprisene.

Siden 2019 er minst 464 barnehagebygg solgt ut av landet for mer enn 14 milliarder kroner. Barnehagene betaler regningen gjennom høye husleier:

• Norske barnehager betalte 970 millioner kroner i husleie til utenlandske eiere i 2023.
• Til sammenligning betalte barnehagene 510 millioner til norske eiere.

Dyre husleier betyr mindre penger til andre ting. Som bemanning, aktiviteter og leker til barna.

Læringsverkstedet fremhever imidlertid at salg av bygg frigjør kapital, som kan brukes på barnehagene.

På Hauketo, sør i Oslo, ligger to andre barnehager fra Læringsverkstedet og Fus. Men her er det Læringsverkstedet som har solgt bygget sitt ut av landet, mens Fus-bygget fortsatt er i norsk eie. Også her er husleia langt høyere for det utenlandseide bygget.

Salgsprisen for byggene har mye å si for hvor høy husleia blir. Det kan gi uheldige insentiver, forteller førsteamanuensis Sølve Bærug ved Institutt for eiendom og juss ved NMBU.

– Jo mer barnehagen betaler i leie, jo høyere pris kan man sette på eiendommen. En høyere pris gjør at man får frigjort mer kapital umiddelbart. Ulempen er at barnehagene må betale høyere husleier i mange år fremover, sier Bærug.

Utdanningsnytt og E24 har vært i kontakt med alle barnehagekjedene som leier bygg av utenlandske aktører.

De forklarer prisforskjellene med flere faktorer:

• Byggets alder, tilstand, størrelse, utearealer og markedsforhold da kontrakten ble inngått.
• Nyere leieavtaler gjenspeiler dagens markedspriser, mens eldre avtaler ofte har lavere prisnivåer. Avtalene for de utenlandseide byggene er ofte nyere enn for de norskeide.

De viser også til eksempler på kommuner med høye husleier på egne barnehagebygg, spesielt i Oslo. Utdanningsnytt har tidligere skrevet om dette.

– Staten har ikke noe ansvar

Selv om professor Trond Bjørnenak ved NHH mener forskjellene i leiepris er påfallende, er han ikke overrasket over at det finnes visse forskjeller.

– De utenlandske aktørene driver på rene kommersielle vilkår, med et ønske om å dekke inn for de kjøpene de har gjort, sier han.

Bjørnenak mener ikke at økte kostnader fra salg av eiendom bør gi mer offentlige penger, siden kjedene allerede har tjent milliarder på salgene.

– Staten har ikke noe ansvar for å finansiere gevinster på eiendom, sier Bjørnenak.

Han mener barnehagene bør reforhandle unormalt dyre husleieavtaler.

– De som eier byggene har ofte dårligere alternativer, sier professoren.

Han viser til at byggene først og fremst har verdi som barnehager, og at utleierne ikke vil tjene like mye ved å leie ut til noen andre.

– Frigjør ressurser

I 2020 solgte Læringsverkstedet 140 barnehagebygg til det svenske storselskapet SBB. Prisen var rundt 4,2 milliarder kroner.

Læringsverkstedets leder for samfunnskontakt, Ragnar Sagdahl, skriver at valget om å selge byggene var en «verdibasert beslutning».

– Vi vil sikre at byggene barna våre tilbringer tid i, holder en høy standard, samtidig som vi frigjør ressurser til det som betyr mest – barnehagens innhold og kvalitet, skriver Sagdahl i en e-post.

Leieprisene ble fastsatt lenge før det var snakk om å selge byggene, skriver han.

– Vi tok blant annet utgangspunkt i kommunale leiepriser da leieprisene ble satt, slik som Oslo og Bergen kommuner. Dette var viktig for Læringsverkstedet for å sette et langsiktig bærekraftig og økonomisk riktig husleienivå, sett fra barnehagenes ståsted, skriver Sagdahl.

Han viser også til at Læringsverstedets husleieavtale på Grefsen ble inngått i 2011, mens avtalen for det utenlandseide bygget på Hauketo ble inngått i 2020. Nyere leieavtaler er gjerne dyrere enn eldre avtaler.

Sagdahl viser også til at husleien er et fast beløp som betales uavhengig om barnehagen er full eller ikke, og at dette påvirker prisen per barn.

– Grundig gjennomgang

Pressekontakt Monica Johnsen i Fus mener ikke barnehager som leier av utenlandske eiere har for høye leiekostnader.

– Leiekostnader varierer. Utdanningsnytt har tidligere skrevet om at Oslo kommune leier ut til over 70.000 kroner per barn. Variasjonene kan altså være veldig store, skriver Johnsen.

Når det gjelder eksempelbarnehagene på Grefsen og Hauketo, viser hun til andre utenlandseide barnehager i samme områder med lavere husleie, og norskeide barnehager med høyere husleier.

Hun viser også til en rapport fra Telemarksforskning.

– Der fremgår det at eiendomskostnader for barnehager som eier selv, er 20.059 kroner. For de som leier av eksterne er det 26.306 og for de som leier av nærstående er det 27.130, skriver hun.

Men eiendomskostnader består av mer enn bare husleie, som renovasjonskostnader og forsikringer. Når vi kun ser på husleie, blir tallene lavere. Både de som leier av eksterne og nærstående har husleier på rundt 15 000 kroner per barn. Johnsen opplyser at snitthusleien for alle Fus-barnehagene er på 23 741 kroner.

– Da eiendommer ble solgt i 2021, gjorde vi en grundig gjennomgang for å sette riktige, ikke kunstige, husleienivåer. Resultatet var at husleien tilsammen ble redusert med 13,6 millioner kroner, eller omtrent fem prosent.

– Langsiktige avtaler

To selskaper dominerer utleiemarkedet for barnehager:

• Nordiqus som eies av investeringsselskapene SBB og Brookfield, basert i henholdsvis Sverige og Canada.
• Kinland som kontrolleres av det tyske investeringsselskapet Patrizia.

Utdanningsnytt og E24 har forsøkt å få en kommentar fra Nordiqus gjentatte ganger. De har ikke besvart våre henvendelser.

Administrerende direktør Benjamin Thorsen i Kinland skriver at deres utleiepriser er basert på langsiktige leieavtaler, inngått for over ti år siden, da eiendommene fortsatt var under norsk eierskap.

– Alle våre leieavtaler er tuftet på langsiktighet, transparens og sunn økonomisk drift, skriver Thorsen i en e-post.

Han mener forskjellen i leiepriser i stor grad forklares av at mange norskeide barnehager har gamle leieavtaler. De var basert på datidens byggekostnader og speiler ikke dagens markedssituasjon, skriver Thorsen.

Han mener leieprisen må henge sammen med dagens byggekostnad og verdi av eiendommen.