Boligkjøpere fant museskjelett på kjøkkenet: Høyesterett med historisk dom

Det er ikke tilstrekkelig av selger å komme med generelle oppfordringer til kjøper om å undersøke boliger, og med det avskjære kjøpers innsigelser om feil og mangler.

Det slår Høyesterett fast i en fersk dom etter et boligkjøp i Tromsø i 2022.

Kjøperne er ikke i tvil om betydningen av dommen, som innebærer at lagmannsretten igjen skal ta stilling til om kjøpet skal heves.

– Det var en stor lettelse, sier kjøperne i en uttalelse til NRK via sin advokat.

Dommen er den første av sitt slag der Høyesterett har tatt stilling til kjøpers undersøkelsesplikt. Saken vil danne presedens i fremtidige saker.

– Det Høyesterett sier, er at det må komme en klar og tydelig oppfordring om undersøkelsesplikt, for at det skal pålegges. Det er ikke tilstrekkelig at det gis en risikoopplysning.

Det sier advokat Andreas Møller, som representerte kjøperne av boligen i Høyesterett.

Samtidig slår Høyesterett fast at ufaglært arbeid ikke i seg selv utløser en plikt hos kjøper til å gjøre nærmere undersøkelser.

NRK kjenner kjøpers identitet. Selger av den aktuelle eiendommen har ikke besvart NRKs henvendelse i saken. Selgers forsikringsselskap, som også er part i saken, sier de tar dommen til etterretning.

Mente selger overtok risikoen

Våren 2022 inngikk Møllers klienter avtale om kjøp av en bolig på Kvaløya utenfor Tromsø for 5,5 millioner kroner.

Boligen ble bygget på 1930-tallet, med oppføring av tilbygg og garasje i perioden 1990–2012.

Sju dager etter overtakelse reklamerte kjøperne grunnet lukt i boligen.

Nærmere undersøkelser, inkludert av en sakkyndig, fant døde mus, gnagemerker på ledninger og ekskrementer flere steder.

Kjøperne utvidet senere reklamasjonen, før de 3. oktober samme år krevde heving av kjøpet, noe selger avslo. Kjøperne reiste derfor søksmål mot selgerne og forsikringsselskapet året etter.

Selv beskriver kjøperne de siste årene som veldig krevende, og hvor «livet har stått på vent».

Uenighet

Selger mener på sin side at kjøperne var kjent med museproblematikken og det ufaglærte arbeidet. Derfor kunne de ikke påberope seg en mangel når problemene oppsto.

Videre mente de kjøper overtok risikoen for både mangler og følgeskader, da selger hadde oppfordret kjøper til å gjøre nærmere undersøkelser.

– Vi tar dommen til etterretning og synes dommen presiserer kjøpers undersøkelsesplikt etter paragraf 3–10 på en god måte.

Det sier Frida Sørlie Furset, avdelingsleder for boligselgerforsikring i Fremtind, om deres syn på dommen.

Fremtind er selgernes forsikringsselskap i saken. Selv er selskapet i «det store og hele» enig i Høyesteretts vurdering, og tar dommen til etterretning, sier Sørlie Furset.

Stor betydning

Advokat Møller tror dommen vil få stor betydning i fremtidige saker omhandlende kjøpers krav til undersøkelse av en eiendom.

– Dette blir den dommen som man må støtte seg til og vise til når det gjelder forståelsen av kjøpers undersøkelsesplikt i avhendingsloven.

Dommen kan også få betydning ved kjøp av biler og annet løsøre, tror han.

– Den kan gi en viss veiledning der også. Det er mye likhet i disse kjøpslovgivningene.

Generell oppfordring ikke nok

1. januar 2022 ble avhendingsloven paragraf 3–9 endret, til stor betydning for kjøper og selger.

Da ble det ikke lenger tillat å selge brukte boliger med et «som den er»-forbehold.

Dette innebar at selgerne i langt større grad enn tidligere måtte bære risikoen ved salg.

Likevel kan særskilte forpliktelser til undersøkelse, som innebærer at selger må undersøke konkrete forhold, legges inn. Kjøper kan i så måte miste retten til å klage på feil om vedkommende ikke gjør tilstrekkelig undersøkelser.

En generell og standardisert oppfordring til undersøkelser, som Høyesterett skriver er vanlig å ta inn i salgsprospekter, vil alene ikke utløse særskilte forpliktelser.

I dommen viste Høyesterett blant annet til den mye omtalte Bukkebo-dommen fra 2002, som det ofte vises til i lignende saker.

Der ble det fra selger opplyst om problemer med vanninntrengning i boligen, hvor utbedringskostnadene ble større enn antatt.

Der ble det konkludert med at kjøper selv måtte bære risikoen for ikke å ha gjort nærmere undersøkelser, eller tatt forbehold ved inngåelsen av avtalen. Dette da kjøper var kjent med en konkret feil, som innebar en risiko for skade.

Ikke automatisk undersøkelsesplikt

Høyesterett vurderte også om opplysninger om ufaglært arbeid er tilstrekkelig til at selger ikke kan påberope seg feil og mangler når dette oppstår.

Dette grunnet en feilmontert fuktsperre i garasjetilbygget fra 2012, som ble utført av ufaglært.

Lagmannsretten mente kjøper, ved å ha kjennskap til dette tok en bevisst risiko ved å ikke foreta egne undersøkelser. Høyesterett mener på sin side at kjøper ikke brøt undersøkelsesplikten.

De viste til at selger, i sin egenerklæring, ikke ga nærmere opplysninger om hva det ufaglærte arbeidet bestod i. Heller ikke på hvilke bygningsdeler dette var utført.

En slik generell og uspesifisert opplysning er ikke nok til at mangelskravet går tapt.

«Kjøperne ble ved denne opplysningen kjent med at det var gjort egenarbeid, men ikke med at det var feil eller mangler ved arbeidene. Opplysningen ga heller ikke grunnlag for å trekke noen slutninger om den nærmere sannsynligheten for slike feil, jf. uttrykket «måtte kjenne til»», heter det i Høyesteretts vurdering.

Kan bli flere saker

Advokat Andreas Møller forteller at det har vært flere forsikringssaker der opplysninger om egeninnsats førte til at det ble avgjort at selger selv tok en risiko.

Selv tror han «mange hundre» boligkjøpere har fått avslag på sine forsikringskrav grunnet at det var gjort egeninnsats, og kjøper med det har tatt denne risikoen.

Han har en klar oppfordring til de som har fått slike avslag på sine saker:

– Jeg oppfordrer alle til å ta kontakt med advokat som er spesialisert på eiendomsrett, for å få saken vurdert på nytt igjen.

Fremtind sier på sin side at det generelt gis få avslag på boligselgerforsikringen som alene begrunnes i avhendingsloven paragraf 3–10.

– Vi håper heller at dommen bidrar til bedre og mer detaljert informasjon om boligen fra selger selv, bygningssakkyndige som skriver tilstandsrapporten, og meglere som formidler informasjonen til kjøpere. Dette vil gagne alle parter og bidra til en tryggere bolighandel, sier Frida Sørlie Furset.

Optimistiske

Høyesterett har nå sendt saken tilbake til lagmannsretten, som skal behandle den på nytt. Dette da dommen er opphevet grunnet feil ved rettsanvendelsen og saksbehandling, da Høyesterett mener selgers mangelskrav ikke har gått tapt.

Selv er eierne nå optimistiske foran en fjerde rettsrunde.

– Vi er optimistiske med tanke på et godt resultat. Vi fikk medhold i heving i tingretten, og de fastholder jo det. Så vi håper jo at det også blir resultatet i lagmannsretten, sier advokat Møller.

– Er det slik at dine klienter helst ønsker å heve kjøpet?

– Ja, det er det de ønsker med tanke på den usikkerheten som ligger der og det skadeomfanget som er påvist. Det blir veldig mye jobb å få den boligen i den standen som de mener den burde vært i.

Fremtind håper nå på en grundig tolkning og dom av helhetsvurderingen av avhendingsloven paragraf 3-2, samt om manglene er å karakterisere som så vesentlige at kjøper kan heve kjøpet.

– Vi håper lagmannsrettens dom er så god at alle parter innretter seg, sier Sørlie Furset.